O documento principal da gestão de facilidades de um empreendimento é o Programa ou Plano de Manutenção. Ele deve, na medida do possível apresentar todos os recursos necessários (materiais e humanos), os procedimentos, o esforço necessário, o cronograma e os custos para manter a edificação.
Prazo do PMOC
A elaboração do Plano de Manutenção é de responsabilidade do gestor. Com posse do Manual de Operação e Manutenção fornecido pela construtora ou incorporadora, e das características únicas do seu empreendimento, ele deve realizar um planejamento de longo prazo (pelo menos 5 anos) que vise manter as características originais do prédio levando em conta o custo x benefício das ações.
Não é um trabalho fácil, rápido, nem barato. Para elaboração de um programa desse porte são necessários vários passos, que partem de uma inspeção predial para registro das condições iniciais da edificação e do Inventário de equipamentos. Na sequência, levantar as Rotinas de manutenção com os seus responsáveis (empresas contratadas ou equipe local), datas previstas para execução, periodicidade e custo. Por fim, definir os Processos de acompanhamento, através de revisões contratuais com responsabilidades bem definidas.
O Método IRP
Eu chamei esse método de IRP, enfatizando que o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC), sem acompanhamento, não tem utilidade alguma! Para ilustrar, visualize um laudo de inspeção predial. Ele é uma “fotografia” da situação atual do prédio, que indica as patologias, onde se encontram, criticidade e o que fazer para resolvê-las. Já um PMOC é um conjunto de metas que precisam ser verificadas periodicamente, para saber o quão perto dela a referida gestão chegou. Por exemplo: no mandato passado o síndico realizou 65% do plano de manutenção; já neste mandato ele realizou 80%. A construção de uma afirmação como esta é simplesmente impossível sem gerencialmento e controle da operação.
Vale lembrar que a inspeção predial deve ser sucedida por uma orçamentação de reparos gerais. É isso que fornecerá parte do valor a ser investido nas benfeitorias do imóvel – de responsabilidade dos proprietários, também chamado de CAPEX no jargão empresarial ou TAXA EXTRA nos condomínios. As despesas de manutenção – provindas dos contratos mensais, assim como as respectivas ações corretivas são de responsabilidade dos inquilinos, são conhecidas no mundo corporativo como OPEX ou COTA ORDINÁRIA. O cronograma de desembolso de custeio (despesas ordinárias) bem como de investimentos (benfeitorias) devem ser compilados no plano orçamentário. Que deve ter como horizonte, pelo menos, cinco anos, a fim de minimizar o efeito nocivo do turnover[1] de síndicos e gestores.
Prof. Celino – Engenheiro e Assessor Técnico de Condomínios
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[1] rotatividade